區分所有權人會議召集人任期與召集會議效力
公寓大廈的區分所有權人會議是社區的重要會議，管理委員會依規約或其他理由而需全體討論之議案，均需透過社區的區分所有權人會議決議討論，隨著現代社會對公寓大廈管理需求的日益增長，如何確保區分所有權人會議的合法性和決議的有效性成為關鍵課題。當召集人在任期內召集會議，但開會時任期已屆滿，這些會議決議是否仍具有效力？本文將詳盡解析內政部的相關解釋，並提供清晰明瞭的指引，助您了解如何在法律框架下順利召開並執行會議決議。透過深入探討和專業解析，讓我們一同揭開這個重要議題的面紗。。
作者：陳聖鈞顧問、陳亮逢律師
區分所有權人會議召集人是影響會議有效性關鍵
隨著現代社會對公寓大廈管理需求的日益增長，如何確保區分所有權人會議的合法性和決議的有效性成為關鍵課題，其中，召集人的有效性這會是依種基本而關鍵的重要問題。當召集人在任期內召集會議，但開會時任期已屆滿，這些會議決議是否仍具有效力？本文將詳盡解析內政部的相關解釋，並提供清晰明瞭的指引，助您了解如何在法律框架下順利召開並執行會議決議。透過深入探討和專業解析有關召集人任期以及任期屆至後始開會的會議效力，讓我們一同揭開這個重要議題的面紗。
本議題相關法條
公寓大廈管理條例第二十五條第二項：區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。
區分所有權人會議召集人基本原則與函釋說明
基本原則：
- 召集人應依據《公寓大廈管理條例》第25條規定產生。
- 區分所有權人會議召集人，在其任期內負有召集會議的義務，任期屆滿視同解任。
內政部營建署及今國土署函釋確立之效力說明：
- 召集人非法，則區分所有權人會議無效：
內政部營建署89年6月30日台89內營字第8983866號函及93年2月2日台內營字第0930081861號函說明指出，未依規定產生的召集人所為的區分所有權人會議之決議自始確定不生效力。 - 召集人其任期內召集之會議，於任期屆至會議後始開會，仍然有效：
內政部營建署96年8月17日營署建管字第0960044210號函及106年12月18日營署建管字第1060110061號函明確確認，即使召集人的管理委員任期屆滿，但只要是在任期內召集的會議，決議仍具有效力，會議仍屬合法有效之會議，目前，內政部國土署以內政部113.6.3內授國建管字第1130805734號函之最新解釋函令確認此原則。
本案實務解決方針探討
在現代公寓大廈的管理中，區分所有權人會議的合法性和決議的有效性對於維護住戶利益和社區秩序至關重要，實務當中發現，如決議設及社區權利義務重大攸關事項例如調漲管理費、執行電動車充電設備基礎工程或惡鄰條款討論等情形時，經常性會在事後需要經過嚴謹的法規合法性之檢討；然而，根據我國社區運作常態，除非是臨時性召集之會議，否則會議召開時往往已屆臨管理委員會及召集人任期屆滿之邊界，因此常會發出當會議召集人在其任期內發出召集通知，但會議實際召開時其任期已經屆滿，這樣的會議是否具有效力常引起爭議與討論。
內政部函釋的法律基礎
根據內政部的多次函釋，區分所有權人會議的合法性和決議效力主要取決於召集人是否依《公寓大廈管理條例》第25條規定產生。內政部89年6月30日和93年2月2日的函釋指出，未依規定產生的召集人所召開的會議決議不具效力。
任期內召集會議的有效性
然而，內政部於96年8月17日和106年12月18日的進一步解釋函令說明中指出，即使召集人的管理委員任期屆滿，但只要是在任期內依規定召集的會議，其決議仍具有效力。這意味著，只要召集人在其任期內合法召集會議，縱然未來開會的時間該召集人任期已屆滿而解任，但該區分所有權人會議的合法性不受其任期屆滿的影響；意即，召集人於任期內所行使的召集職權和其召集的會議決議均具有效力，無論會議召開時其任期是否已屆滿。
自此，上開從民國86年開始迄今的解釋函令體系，已經有效的構築了我國關於公寓大廈管理當中區分所權人會議召集人常見的爭議問題的處理方針與效力解事，明確了召集人在任期內行使職權的重要性與合法立場，以此實質確保區分所有權人會議的合法性和決議的有效性，保障社區安定。
解決決議效力爭議的途徑
然而，法律的解讀往往會在個案當中原被告雙方有不同的議件，如果對區分所有權人會議的決議效力存在爭議，非訟方面內政部議件議可由當地公寓大廈爭議事件調處委員會處理，或者循司法途徑解決。這樣的安排確保了決議效力的爭議能夠通過合法渠道得到妥善處理，維護社區秩序和住戶利益。
本文由晁盛顧問公寓大廈管理部陳聖鈞執行長與陳亮逢律師負責撰稿。
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